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    房地產開發  
    商品房買賣之法律自助手冊
    出處:法律顧問網·涉外www.yjl6.com     時間:2009/1/20 14:08:00

    一 如何同開發商簽訂商品房預售合同
    (一)審查預售方是否具備以下條件
    1、預售方必須是經過批準設立,并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。2、預售方必須交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。3、預售方必須取得建設工程規劃許可證,投入的開發資金必須符合法律要求。4、預售方必須取得商品房預售許可證明,預售方未取得商品房預售許可證明簽訂的預售合同應認定無效,但是在起訴前取得預售許可證明的,可以認定有效。
    (二)售樓廣告與所交房屋不符該怎么辦
    商品房的預售廣告和宣傳資料為邀約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確,并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為邀約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
    (三)已交付定金,出現違約情況如何處理
    出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
    二、要求房屋出賣人賠償兩倍的房款?
    符合下列情形之一,由于出賣人的原因導致合同無法實現、無效、被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任:
    (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 (三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
    三、我能主張別人簽的房屋買賣合同無效嗎?
    買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。 四、房屋滅失毀損風險該由誰承擔?
    對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外!》课輾p、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
    五、我的房屋出現了嚴重質量問題該怎么辦?
    因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
    六、我的房屋面積與合同約定面積嚴重不符該怎么辦?
    出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
    (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
    七、我有房屋買賣合同解除權嗎?
    根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。 法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
    八、我能主張多少的違約金?
    當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
    九、我的房屋房產證怎么還沒辦下來?
    由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外(千萬別約定對出賣人有利事項),出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
    商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 請注意只有超過一年才能要求解除合同,這意味著不到一年只能按上段所述追究出賣人的違約責任。


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