<pre id="19oxo"><label id="19oxo"></label></pre>

      <track id="19oxo"><s id="19oxo"><menu id="19oxo"></menu></s></track>
    1. <pre id="19oxo"></pre>
      1. <table id="19oxo"><ruby id="19oxo"></ruby></table>
        <track id="19oxo"><s id="19oxo"></s></track>
        <p id="19oxo"></p>
        <pre id="19oxo"><ruby id="19oxo"><b id="19oxo"></b></ruby></pre>
        <acronym id="19oxo"><label id="19oxo"><xmp id="19oxo"></xmp></label></acronym>
        法律顧問網歡迎您訪問!法律顧問網力圖打造最專業的律師在線咨詢網站.涉外法律顧問\知識產權法律顧問\商務法律顧問 法律顧問、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網站客服:點擊這里聯系客服   法律文書 | 在線咨詢 | 聯系我們 | 設為首頁 | 加入收藏
        關鍵字:

        律師咨詢電話13930139603

        首 頁 | 法治新聞 | 民法顧問 | 刑法顧問 | 普法常識 | 法律援助 | 社團顧問 | 商法顧問 | 律師動態 | 公益訟訴 | 執行顧問 | 經典案例 | 法律法規

        國際貿易

        知識產權

        稅收籌劃

        公司事務

        土地房產

        建筑工程

        合同糾紛

        債權債務


        勞動爭議


        醫療糾紛


        交通事故


        婚姻家庭
        經典案例 民事案例 | 刑事案例 | 經濟法案例 | 勞動法案例 | 行政法案例 | 醫療事故案例 | 涉外案例  
        經濟法案例  
        開發商違反預售合同的行為性質及賠償范圍
        出處:法律顧問網·涉外www.yjl6.com     時間:2012/12/11 16:23:33

        開發商違反預售合同的行為性質及賠償范圍
        ——江蘇無錫中院判決陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案
         
         
        - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
         
         

          裁判要旨

          開發商在未取得房屋預售許可證前與購房人簽訂的具備主要條款的房屋認購書的性質仍為預約合同。開發商違反預約合同將房屋售予他人應向購房人賠償機會損失,機會損失的范圍應與開發商因違約行為而獲得的利益相對應。

          案情

          2008年3月20日,陳榮根與常州蘭星房地產開發有限公司江陰分公司(簡稱蘭星江陰分公司)簽訂《龍城福第認購書》一份,約定由陳榮根認購蘭星江陰分公司開發的龍城福第房產,并約定認購位置為A塊商業11—15號;房屋交付后,產權登記面積與認購書約定發生差異的,雙方同意按產權登記面積計算;認購單價為6000元/平方米;簽訂認購書時交納誠意金60萬元;龍城福第達到銷售條件后蘭星江陰分公司將以書面形式通知陳榮根簽訂商品房買賣合同;陳榮根必須在收到通知后十日內與蘭星江陰分公司簽訂商品房買賣合同,逾期視為放棄優先購買權,并不再享受以上單價購房優惠,交納的誠意金不計息退還;雙方簽訂商品房買賣合同后,誠意金抵作房款;本認購書有效期自簽訂之日起生效,到陳榮根收到簽訂商品房買賣合同通知之日起十日內自動作廢。認購書“甲方”位置上蓋有蘭星江陰分公司的售房合同專用章及法定代表人錢樹忠的印章。認購書最后記載有陳榮根的身份證號碼和聯系電話,在乙方確定的書面通知地址欄未填寫內容。陳榮根于合同簽訂當日向蘭星江陰分公司支付誠意金60萬元。江陰蘭星公司取得預(銷)售許可證后于2010年5月將龍城福第A商業一層全部銷售,訟爭房屋的售價為4394340.63元。在審理過程中,原告申請對訟爭房屋進行市場價格鑒定(評估),估價結果為:估價對象的建筑面積為632.025平方米,市場價值為4987929元。若被告不違約,原告應支付的售價為3792150元。

          另查明,蘭星江陰分公司現登記為江陰蘭星房地產開發有限公司(簡稱江陰蘭星公司),江陰蘭星公司確認蘭星江陰分公司的責任由其承擔,陳榮根無異議。

          裁判

          江蘇省江陰市人民法院經審理認為,陳榮根與蘭星江陰分公司簽訂的《龍城福第認購書》以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預約標的,系獨立、有效的預約合同,雙方應在認購書所約定的條件成就后按約定履行。蘭星江陰分公司在取得銷售許可后未按約書面通知陳榮根并與之訂立本約,違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則,應當承擔相應的違約責任。綜合考量江陰近年來房地產市場發展的態勢及雙方當事人履約情況,確定具體賠償數額應以江陰蘭星公司因違約實際獲得的差價利益602189.63元為宜。據此,法院判決:被告江陰蘭星公司應返還原告陳榮根誠意金60萬元,并賠償陳榮根損失602189.63元,合計1202189.63元;駁回陳榮根其他訴訟請求。

          一審判決后,被告不服并提起上訴。江蘇省無錫市中級人民法院判決:駁回上訴,維持原判。

          評析

          本案爭議的焦點在于:認購書是買賣合同還是預約合同,違反預約合同的賠償范圍如何確定。

          1.本案中認購書的性質

          一種觀點認為,認購書對擬購商鋪的位置、價款、認購時間及雙方的權利義務作了明確約定,具備了購房合同的主要條款,是附生效條件的購房合同。當蘭星江陰分公司取得商品房預售許可證時,購房合同就已經生效。

          另一種觀點認為,認購書缺乏付款時間、付款方式、商鋪交付條件及日期等主要內容,雙方需通過進一步談判確定后才能訂立合同,認購書只是締約行為。

          法院經審理認為,原、被告簽訂的房屋認購書是對未來簽署正式購房合同的預先安排,并以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預約標的,系獨立、有效的預約合同。雖然認購書對擬購商鋪的位置、價款、認購時間作了約定,但還是缺少合同成立的其他要素如付款時間、付款方式、商鋪交付條件及日期等,且合同明確約定了在取得房屋預售許可證后簽訂商品房買賣合同,意即該認購書確認無誤的約定事由系蘭星江陰分公司在取得房屋預售許可證后應書面通知陳榮根與之訂立商品房買賣合同,而雙方當事人最終是否會訂立買賣合同、買賣合同的主要條款是否與認購書一致,根據認購書不能得出肯定無疑的結論,所以,認購書不能認定為買賣合同,而是買賣合同的預約合同。

          2.預約合同違約責任賠償范圍的確定

          違反預約合同應承擔損失的范圍,應以機會損失為基礎,不超過履行利益為限,綜合考慮案情,予以確定。預約合同對本約的標的物、對價等已經作出明確約定,當事人對本約的期待利益已經固化,違約方一旦違約,守約方的期待利益也隨之喪失,守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機會,導致機會損失轉化為現實損失,該機會損失歸屬于信賴利益的損失。但是,預約合同的標的是簽訂本約合同這一行為,而不是交易的實際發生,依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益,即履行利益,只能理解為商業利益,在本約未達成的情況下,不能視為法律上的利益,也就不能作為違反預約合同應承擔損失的范圍,但信賴利益的損失不能超過履行利益損失,故違反預約合同應承擔損失的范圍不能超過可得利益的范圍。

          本案中,被告因違約得到的直接經濟利益可對應地視為原告的機會利益損失。一個行為給合同一方帶來利益,同時給另一方造成損失,該利益和損失之間具有某種程度的對應關系。任何人不得從違法行為中獲利,蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接經濟利益,也就是原告的機會利益的損失。陳榮根的可得利益應為評估的市場價4987929元與其本可以購買的成本價3792150元的差價即1195779元。本案中的機會利益沒有超出可得利益的范疇。綜合考量雙方當事人的履約情況及近年來本地房地產交易中頻現因房價上漲而開發商違約的事例,故以蘭星江陰分公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經濟利益作為對陳榮根的損失賠償,既是對違背誠信原則行為的懲戒,也是合理地彌補了原告的損失。

          本案案號:(2011)澄西民初字第0105號,(2012)錫民終字第0024號

          案例編寫人:江蘇省江陰市人民法院 曹海英 陳教智


         


        (聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來,本站刊載內容以共享和研究為目的,如對刊載內容有異議,請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉載時請務必注明出處和作者,否則將追究其法律責任。)
        上一篇:設立建設用地使用權應自登記時生效
        下一篇:承諾書意思明確具擔保合同效力
        在線咨詢

        姓 名 * 電 話
        類 別 郵 箱
        內 容 *

        聯系我們
        電話:13930139603 13651281807
        QQ號:373036737
        郵箱:373036737@qq.com
         
        點擊排行      
        · 與公司相關糾紛司法觀點集成|最高...
        · 信用證拒付通知必須明確指出不符點...
        · FOB條件下出運的貨物,提單應交...
        · 林其財、倪林超、倪勝壩、陳凱鴻、...
        · 最高人民法院發布第三批指導性案例
        · 該信息網絡合同書合法有效
        · 著作權轉讓權利的認定
        · 定作人驗貨后訴請解除合同的處理
        · 未經通知停水 供水公司應賠償用戶...
        · 開發商違反預售合同的行為性質及賠...
        · 產品符合國家標準并非無缺陷
        · 北京天中文化發展有限公司訴北京新...
        · 最高法院判例:工商登記不是確認股...
        · 白秀娥與國家郵政局、國家郵政局郵...
        · 游戲天堂電子科技(北京)有限公司...
        · 林寧法與臨海市江海造船有限公司、...
        · IBM軟件銷售合同爭議仲裁案裁決...
        · 本案B公司應否對該公司設立過程中...
        · 應利珍、陳浩、陳學清、朱秀英、陳...
        · 已經核準未予公告的注冊商標不能禁...
        · 尹統員、張希德、應介桑、尹衛國、...
        · 注冊商標是否為通用名稱的認定
        律師團隊     更多>>
        法律顧問網.涉外

        法律顧問網.涉外
        13930139603
        趙麗娜律師

        趙麗娜律師
        13930139603
        趙光律師15605513311--法律顧問網.涉外特邀環資能法律專家、碳交易師

        趙光律師15605513311--法律顧問網.涉外特邀環資能法律專家、碳交易師
        法律專家:楊學臣18686843658

        法律專家:楊學臣18686843658
        湖南長沙單曉嵐律師

        湖南長沙單曉嵐律師
        13975888466
        醫學專家頡彥華博士

        醫學專家頡彥華博士
        精英律師團隊






        法律網站 政府網站 合作網站 友情鏈接  
        關于我們 | 聯系我們 | 法律聲明 | 收費標準
        Copyright 2010-2011 www.yjl6.com 版權所有 法律顧問網 - 中國第一法律門戶網站 未經授權請勿轉載
        電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
        冀ICP備08100415號-2
        點擊這里和QQ聊天 法律咨詢
        點擊這里和QQ聊天 網站客服
        留言咨詢
        聯系我們
        律師熱線:
        13930139603
        13651281807
        律師助理:
        13932197810
        一女多男两根同时进去性视频,old欧洲老女人与小伙,口述我和子的性关系,亚洲国产精品每日更新